Човек дори и добре да живее, понякога решава да не го прави заедно с родителите си и тръгва да купува жилище. Ако те са достатъчно състоятелни, отрочето се сдобива с нов дом лесно и безболезнено. По-песимистичният сценарий е да тегли заем от банка.
Както в първия, така и във втория случай обаче има някои основни стъпки, с които е препоръчително човек да е наясно, пристъпвайки към покупка на нов дом. Какво е желателно да се направи и да се предвиди, преди да започне процесът на търсенето? Защото има грешки и уловки, които се повтарят при всяка сделка.
Парите, с които разполагам
Още преди да стартирате проучвателния процес за покупката на жилище, трябва да сте наясно с какъв бюджет разполагате. Прецизните сметки са особено важни, когато сделката ще става с кредит от банка. В този случай е най-далновидно още преди да започнете да се оглеждате за имот, да преминете предварително одобрение в банката. То се прави както въз основа на доходите, които получавате, така и на база на евентуален друг имот, който може да ви послужи като допълнителен залог пред финансовата институция. Преминавайки през процедурата на предварително одобрение, ще сте наясно колко точно средства ще ви отпуснат. Предварителното пресяване е особено полезно, когато бъдещият купувач се стреми да получи максимален кредит от банката. Кредитните институции отпускат в най-добрия случай до 90% от средствата по заема, и то при условие, че посоченият от тях независим оценител на имота го е остойностил максимално високо.
Именно оценката е първото нещо, с което трябва да се внимава,
защото тя може да се окаже повод за допълнителни непредвидени разходи от страна на купувача. При предварителното одобрение понякога може да се преборите за приличен заем въз основа на доходите, които получавате, или на друга собственост, която залагате като обезпечение. При фактическото остойностяване на имота, който ще купувате със средства на банката, обаче оценителят може да не ви даде исканата от вас сума. Това обикновено се случва, ако той прецени, че стойността на имота е по-ниска и пазарната цена е надута. Оценката, естествено, зависи и от други показатели, като степен на завършеност на жилището, вложени строителни материали и др. Ако изпаднете обаче в ситуацията апартаментът, който ще купувате със заем, да се окаже по-евтин според оценителя, трябва да имате предвид, че разликата до пазарната цена ще бъде за ваша сметка. Някои от банките, които държат на клиентите си, осигуряват в такива случаи т.нар. мостово кредитиране, с което се покрива евентуалният недостиг на средства, често пъти дори до 100% от стойността на имота. Мостовото кредитиране обикновено е вид потребителски заем, който банката осигурява на клиента си. Сметнато само дотук, освен за услугата на оценителя, която обикновено варира около 100-120 лв., трябва да се предвидят по-дребни суми за такси за разглеждане на документите от банката и т.н. Другият основен момент, с който трябва да сте наясно, е, че финансирането зависи преди всичко от вида на строителството. Най-ниски заеми се дават за панелните апартаменти, а най-високи – за тухлените жилища. Не са без значение качеството на обекта, местоположението му, дали става въпрос за ново или за старо строителство. Каквато и да е стойността на искания от вас заем, задължително трябва да сте наясно, че част от парите отиват директно към банката като такса за управление на кредита. Тя постъпва към финансовата институция още при усвояването на заема и обикновено е определен процент от стойността на тегления кредит. Извън това трябва да се предвидят също средства за застраховки (виж карето), за таксите по ипотеката, нотариалната такса, за вписването и за покриване на местния данък в размер на 2% от пазарната стойност, или данъчната оценка на имота. Другата сума, която задължително трябва да се предвиди, е комисионото възнаграждение към посредническата агенция, която ви обслужва. Повечето от
големите дружества работят с комисиона от 3%
от пазарната стойност на имота. Обикновено тя покрива стандартни услуги като проучване на пазара, подбор на имоти, огледи, удостоверения за тежести, данъчна оценка на имота, скица и т.н. Тя така или иначе трябва да се предвиди като разход, независимо дали апартаментът се купува със заем или с пари в брой. Единствената възможност да се избегне е купувачът да не ползва услугите на агенция за недвижими имоти. Иначе размерът на комисионата може да достигне и 5 на сто от покупната цена на имота, когато към стандартните услуги се добавят и юридически консултации. В част от агенциите комисионата дори е 7% от стойността на сделката. Подобен тип обслужване обикновено се предлага на чужденци, като покрива и услугите по регистрирането на фирма и легализирането на статута на купувача като собственик на дадения имот. В случай, че ще купувате имот с посредничеството на агенция, е добре да се ориентирате в морето от консултанти и да откриете този, който действително ще ви свърши работа. Сделката би могла да се осъществи и без агенция, ако се купува директно от инвеститора на обекта. И в двата случая обаче е препоръчително, преди да подпишете предварителния договор за покупко-продажбата, да го види юрист, на когото имате доверие. Ако все пак ще търсите имот с помощта на агенция за недвижими имоти, най-добре е да внимавате тя да не обслужва и другата страна – продавача. По принцип тези ситуации не са особено желателни, тъй като рано или късно се стига до конфликт на интереси и преимуществено да се толерира страната, която осигурява по-високи комисиони на посредническата агенция. Особено важен фактор при избора на агенция е доколко тя познава района, в който купувате. Ако, да речем, сте се насочили към покупка на апартамент във Велико Търново, няма никакъв смисъл да се насочвате към посредник, който е запознат със София, но няма и бегла представа от старопрестолния град.
Не е срамно да се пита
Никой не е достатъчно запознат с една или друга материя, освен ако не се е специализирал в нея. При условие, че сте се ориентирали към посредничеството на агенция за недвижими имоти, се предполага, че човекът, който ще ви обслужва, е по-наясно с материята от вас. Той е длъжен не само да ви запознае подробно с услугите, които предлага, и с целия процес по закупуването на имота, но с нормативни изисквания и някои уловки, които дилетантите не познават. Ако брокерът, който ви обслужва, е достатъчно „на ти“ с материята, би следвало да може да отговори и на най-заплетените ви въпроси простичко и ясно. Тъй като през последните години посредниците на имотния пазар лавинообразно се увеличиха, част от агенциите започнаха да „пазят“ клиентите си, като ги задължават от самото начало да регламентират отношенията си с тях. Някои от посредниците подписват т. нар. „договор за поръчка“. Често пъти те са с „изключителни права“ и предвиждат съответната посредническа компания да се ангажира да намери на купувача имот с точно определени характеристики. Купувачът пък съответно е длъжен да сключи сделката за имота чрез посредничеството на посочения консултант и да заплати договореното. Понякога агенциите държат още преди да почнат огледите, задължително да се подпише такъв документ.
Огледите преобръщат схващанията
Понякога пресяването на офертите за потенциалното бъдещо жилище изглежда като един нескончаем процес, особено за купувача. Важното е той да не мисли импулсивно, а рационално. Затова експертите препоръчват като начало да си набележите някои основни неща, които са от особена важност за вас. Списъкът на съществените неща е различен за всеки и зависи преди всичко с каква идея се купува имотът – да се живее в него или с инвестиционни намерения. Когато собствеността се придобива с идеята да се обитава, купувачът може да определи като приоритетни показатели като квартал, близост до парк, хубава гледка, добра инфраструктура и комуникации до работното място. Може да се заинтересува от нивото на шума на улицата, вида на сградата и на входа, ако става въпрос за етажна собственост, и т.н. В случай, че имотът се купува с инвестиционни намерения, от най-голямо значение е местоположението и по каква схема точно бъдещият купувач ще избива инвестициите. Не е без значение още, ако жилището е старо, дали ще се нуждае от сериозен ремонт, или ще бъдат достатъчни и козметични поправки.
Етажът е от значение, особено ако имотът се купува със заем
от банка. По принцип се смята, че апартаментите, разположени на първите и на последните етажи, са най-рискови, а стойността им е най-ниска. Обикновено кооперациите или блоковете с асансьор са с доста шумен първи етаж. Жилищата на последния пък са едни от най-рисковите при евентуални повреди по покрива. Най-малкото защото обитателите на последния етаж първи понасят щетите, а понякога заради неразбории със съседите за ремонта на общите части трябва сами да покрият разходите по поправките на покрива. Факторите от неизбежна важност са местоположението и инфраструктурата. Първото формира не само моментната, но и бъдещата ликвидност на имота. Второто пък просто е задължително условие, защото не е маловажно дали собствеността е обезпечена с ТЕЦ, ток, ВиК, окабеляване и т. н. Другият съществен показател са комуникациите – като се започне от близостта до работата или училището, наличието на детски градини, търговски комплекси, поликлиники и т. н.
Договорът и изповядването на сделката
Подписването на предварителния договор и изповядването на сделката остават едни от най-сложните моменти. Желателно е договорът за предварителната покупко-продажба да се прегледа доста щателно. Не само от бъдещия купувач, но и от юрист, вещ в материята. С този договор страните поемат първите сериозни правни и финансови ангажименти една към друга и затова той трябва добре да се огледа. В част от случаите клиентът установява, че в срока до изповядването на сделката трябва да предвиди още финансови средства. Подобни неприятни ситуации могат да възникнат най-вече ако имотът се купува със заем, бърза се и купувачът не разполага с актуалното остойностяване на собствеността от оценителя на банката. Ако обектът е незавършен и не са предвидени неустойки за закъснението, купувачът също може да се изправи пред неприятности. Всичко това е добре да се изчисти още на фазата на предварителния договор. Защото финалът на целия процесът по закупуването на дадения апартамент е изповядването на сделката, което трае не повече от 15-20 минути. Отива се при нотариус, който отново проверява всички документи за тежести и несъответствия, след което удостоверява сделката за приключена и урежда прехвърлянето на имота. И така, докато се усетите, имотът вече е ваша собственост и ваша отговорност.
