Днес, ……………………. 199… г., в гр. ……………………………, се сключи настоящият договор за наем между:
…………………………………………………………………………………………………………………………….. ……………………………………………………………………………………………………………………………., наричан накратко НАЕМОДАТЕЛ, от една страна,
…………………………………………………………………………………………………………………………….. ……………………………………………………………………………………………………………………………., наричан накратко НАЕМАТЕЛ.
I. Общи условия по договора 1. 1) Наемодателят предоставя на Наемателя за временно и възмездно ползване ……………………………………………………………………………………………………………………, наричана по-долу за краткост ВЕЩТА, срещу което Наемателят се задължава да заплаща наемната цена по реда и условията, указани в настоящия договор.1 2) Неразделна част от настоящия договор съставлява протоколът за предаването на наетата вещ, подписан между страните.2 3) Наетата вещ ще се използва от наемателя по следния начин: …………………………………………………………………………………………………………………………………… 2. 1) Наемодателят предоставя на Наемателя ВЕЩТА срещу наемна цена в размер на ………………………………………. месечно.3 2) Наемните вноски за първите ………….. месеца ще бъдат заплатени авансово от Наемателя в срок от ……………………………. дни след датата на сключване на настоящия договор.4
3 1) Наемните вноски се изплащат не по-късно от ……………………. число на месеца. 2) Плащането се извършва …………….. ………………………………………………………..5 3) Наемодателят дава разписка за получената наемна вноска, в която се отразяват: начинът на плащане, датата на плащането, точната сума и евентуалните прихващания на извършени плащания от Наемателя срещу наемната цена. 4) При забава от страна на Наемателя при плащането на наемната цена той дължи неустойка в размер на …………… % от дължимата сума за всеки просрочен ден. 4. 1) Настоящият договор се сключва за срок от …………… години, считано от датата на подписването му между страните.6 2) Ако след изтичането на наемния срок по предходната алинея Наемателят продължи да ползва наетата вещ със знанието и без противопоставянето на Наемодателя, договорът се счита за продължен като договор за наем за неопределен срок.7
II. Права и задължения на Наемодателя 5. 1) Наемодателят е длъжен да предостави вещта, предмет на настоящия договор, във вид и състояние, които отговарят на ползването, за които е наета.8 2) Той е длъжен да уведоми Наемателя за скритите недостатъци на вещта, особено за тези, които са опасни за неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство. 6. 1) Наемодателят е длъжен да обезпечи несмущаваното ползване на наетата вещ, като при евентуални претенции от трети лица по отношение на вещта, всички разходи по съдебни процеси, юридически услуги и др. подобни се поемат от него.9 7. 1) Наемодателят е длъжен да поддържа вещта в състояние, което отговаря на предназначението и, поемайки разноските за всички повреди, които не са причинени виновно от наемателя или от лица от неговото домакинство и са извън кръга на повредите и похабяването на вещта, свързани с обикновеното употребление.10 8. 1) Наемодателят има право да получава в уговорените срокове наемната цена. 2) Той има право след изтичането срока на договора да получи вещта във вида, в който я е предал, като се вземе предвид нормалното изхабяване. 9. 1) Наемодателят няма право до нотариалното вписване на настоящия договор да се разпорежда с вещта.11 2) Той няма право да обезпечава свои или чужди задължения, които стават изискуеми преди изтичането на срока на договора за наем, учредявайки ипотека (залог) върху вещта, обект на този договор.12 3) Наемодателят няма право да сключва договори, с които да отстъпва ползването на вещта, обект на този договор, на други лица, преди изтичане срока на настоящия договор.13
III. Права и задължения на Наемателя 10. 1) Наемателят е длъжен да изплаща наемната цена в уговорения размер и по указания с договора ред.14 2) Той е длъжен да заплаща всички разходи, свързани с обикновеното ползване на вещта (такси за електро- и топлоенергия, вода, смет и др.), както и разходите за обикновени текущи ремонти и поправки на повреди, които са следствие на обикновеното употребление на вещта. 3) Наемателят е длъжен да предупреждава Наемодателя за посегателствата върху наетата вещ от страна на трети лица.15 4) Наемателят е длъжен да върне наетата вещ след изтичане на наемния срок.16 11. 1) Наемателят има право да си служи с вещта. 2) Наемателят има право да прихваща срещу наемната цена разходите, които е направил за поправки на вещта извън тези по т. 10, ал. 2 и които Наемодателят не е отстранил своевременно.17 3) Той може да пренаема вещта, обект на настоящия договор, само със съгласието на Наемодателя.18 4) Извършването на реконструкции, преустройства и подобрения на наетата вещ могат да се извършват само със съгласието на Наемодателя, изразено в писмена форма.19
IV. Неустойки, обезщетения 12. 1) При неизпълнение на задълженията по т. 9 Наемодателят дължи неустойка в размер на ………………………………………………………………………………………………….20 2) При евентуално отстраняване от трето лице на Наемателя от вещта преди изтичането на срока на настоящия договор Наемодателят дължи неустойка в размер на ……………………………………………………………………………………………………21 3) Наемателят дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползването на вещта от него, лица от неговото домакинство, негови служители или пренаематели, доколкото тези вреди не се дължат на причина, за която той не отговаря.
V. Изменения, прекратяване 13. 1) Настоящият договор може да бъде изменен или допълнен само по взаимно съгласие между страните, изразено в писмена форма, представляващо неразделна част от договора. 2) Когато изменението засяга срока на договора, то трябва да бъде вписано съгласно условията на този договор. 14. 1) Настоящият договор се прекратява при: – изтичане на срока; – взаимно съгласие между страните, изразено в писмена форма; – последователно неплащане на ………………………………………….. наемни вноски от Наемателя, със седемдневно писмено предизвестие от Наемодателя.
VI. Общи разпоредби 15. 1) Настоящият договор следва да бъде вписан нотариално в срок до ……………….., като разходите по вписването са за сметка на ……………………………….22 16. 1) За неуредените в договора въпроси се прилагат разпоредбите на общото гражданско законодателство на Република България.
Настоящият договор се състави и подписа в …………. еднообразни екземпляра.
НАЕМОДАТЕЛ: …………………….. НАЕМАТЕЛ: …………………………..
ЗАБЕЛЕЖКИ
Договорът за наем е двустранен, възмезден, консенсуален договор, с който Наемодателят се задължава да предостави на Наемателя една вещ за временно ползване, а Наемателят да му плати определена цена, която в практиката се нарича наем. Обект на договора за наем може да бъде както движима, така и недвижима вещ. Предложеният вариант е ориентиран към най-често срещания в практиката договор за наем – наем на недвижим имот, в частност – жилищен имот. Вариантът е приложим и за наем на движими вещи.
Правно договорът за наем е уреден в чл. 228 – 339 от ЗЗД. За действителността на договора за – наем не е нужно да бъде извършен в писмена или нотариална форма, достатъчно е да е налице съгласие на страните, което може и да не бъде облечено в специална форма. ЗЗД въвежда някои изисквания по отношение формата за доказване във връзка с уреждането на специфични отношения между страните и трети лица по повод конфликт на интереси или евентуални разпоредителни действия с недвижимия имот, обект на договор за наем. Тези изисквания ще бъдат подробно разгледани във връзка с конкретните клаузи на предложения вариант на договор за наем.
С договора за наем не се прехвърлят вещни права върху наетата вещ, той има само облигационно действие. Наемателят е държател на наетата вещ. Нея той държи за своя праводател. Поради тази причина той няма правата на владелеца подобрител по Закона за собствеността. Отношенията между него и наемодателя се уреждат съгласно договора между тях и разпоредбите на ЗЗД.
Тъй като договорът за наем не е сделка на разпореждане, а на управление, в качеството на наемодател може да се изяви и несобственик на вещта (например титуляр на правото на ползване, наемател, комуто не е запретено да пренаема, владелец).
Друга характерна особеност на договора за наем е наемният срок. Срокът не представлява съществена част от договора за наем и той може да бъде сключен и без срок. Срокът на договора зависи не само от волята на страните, но и от правомощията, които те притежават. Лицата, имащи право да се разпореждат с вещта (да я прехвърлят, отчуждават), могат да сключват или да упълномощават трети лица да сключват от тяхно име договор за наем за срок до десет години.
Лицата, овластени само с управителни функции, могат да сключват договори за наем за срок не повече от три години. Договорите за наем, сключени за повече от десет, респ. три години, са частично недействителни досежно клаузата за срока на договора. Недействителната клауза се замества по право от императивната разпоредба на закона и договорът се счита сключен за срок от десет, респ. три години.
Пренаемането е една възможност за наемателя (пренаемодател) да предостави ползването на цялата или част от наетата вещ на трето лице (пренаемател). Пренаемателят не може да има повече права от пренаемодателя по отношение на наетата вещ. Пренаемането е допустимо, ако не е забранено или ограничено с договора. При условие че в договора не се споменава нищо, наемателят може да пренаема цялата или части от вещта.
Както във всяка правна сделка ви съветваме, преди да поемате каквито и да било задължения, да се уверите в надлежната легитимация на своя контрахент, дали има необходимите правомощия за воденето на преговорите и сключването на сделката. Някои от най-често срещаните случаи: – собственикът наемодател би следвало да е в състояние да удостовери правото си на собственост с нотариален акт, съдебно решение, протокол за делба или друг документ, удостоверяващ правото му на собственост; – наемателят пренаемодател – договорът за наем, в който няма забрана за пренаемане; – притежателят на вещно право на ползване – нотариален акт, съдебно решение от който да е видно наличието му; – съсобственикът – за предпочитане е договорът за наем да се сключи ако не с всички, то поне със съгласието на всички съсобственици, изявено чрез упълномощаване на един от тях; правата на наемателя са защитени и когато договорът е сключен със съсобственик или съсобственици, притежаващи повече от половината от съсобствената вещ и имащи правото да управляват вещта.
1 Описва се подробно наетата вещ или помещение. Страните по договора следва прецизно да индивидуализират наетите вещи или помещения. При наем на жилище е напълно достатъчно да възпроизведете текста от нотариалния акт, с който се индивидуализира имотът – площ, разположение, съседи, граници, други характеристики.
2 Препоръчваме изготвянето на такъв приемо-предавателен протокол, особено при наем на недвижими имоти. В протокола следва да се определи състоянието, в което се предават вещите или помещенията, предмет на договора.
Доколкото няма подобен протокол, предполага се, че вещта е приета в добро състояние. Тази установена от закона презумпция крие известни рискове, най-вече за наемателя.
При наем на недвижим имот в протокола е удачно да бъдат изброени вещите, собственост на наемодателя, които остават в наетите помещения и наемателят може да ползва.Когато страните постигнат съгласие в наетите помещения да бъдат извършени ремонти или реконструкции, добре е обемът и видът на същите да се опишат в това или друго приложение към договора.
Препоръчваме с договора изрично да се определи за какво ще се ползва вещта (имотът). Ако това не е направено, наемателят е длъжен да ползва вещта съгласно предназначението и. Например, ако наемете едно жилище с цел да устроите в него офис на търговското си предприятие, е необходимо в договора да е указано, че ще го използвате като офис, в противен случай би следвало да използвате наетия имот само за жилище.
3 Наемната цена е съществено условие на договора за наем. Ако не е определена, тя трябва да е поне определяема. Наемната цена обикновено е определена в пари, но няма пречка тя да бъде определена и по друг начин. Честа практика е стойността да е уговорена в конвертируема валута с оглед запазване интересите на наемодателя. Имайте предвид, че съгласно разпоредбата на чл. 10 от ЗЗД паричните задължения трябва да се уговарят в местна валута и в правната теория съществува разбиране, че договори, уговорени не в местна валута, са нищожни. Препоръчваме ви да използвате формулировката: „…левовата равностойност на ………. щ. д. (д. м., шв. фр.)“.
Наемната цена може да включва някои разходи, които по принцип се дължат от наемодателя (електроенергия, телефон). Това е често срещана житейска хипотеза. Например: Страните се договарят, че наемната цена ще включва разходите за топлинна енергия на жилището, които ще се приспадат, след като бъдат заплатени от наемателя, въпреки че по принцип те се дължат от него. В този случай е необходимо това да е изрично и конкретно уточнено в договора.
Обикновено наемната цена при договор за наем на жилище се дължи на месечни вноски. Няма пречка вноските да бъдат уговорени между страните по друг начин – на ден, седмица, тримесечие, година и т.н. Не би било излишно с договора да се укаже изрично как се дължат вноските преди, по време или след изтичане на периода.
Възможно е да включите клауза за актуализация на наемната цена. Например наемната цена може да се постави в зависимост от размера на инфлацията по данните на НСИ, от размера на минималната работна заплата, определяна от МС. При използването на тези величини уточнявайте конкретно по чии данни ще става това и на какъв период ще се извършва актуализацията с оглед предпазване от евентуални спорове.
По принцип се смята, че се дължи след ползването, но с договора може, а и в повечето от случаите се практикува предплащане.
4 Тази клауза е необходима само когато се уговаря предплата. Предплатата може да се заплати и едновременно със сключването на договора.
5 Указва се начинът на плащане. Възможни са и различни варианта: в брой, превод по банковата сметка на наемодателя или трето лице, чрез пощенски или телеграфен запис и др.
6 С оглед действителността на договора срокът не е съществено условие (може да бъде сключен и без срок), но на Практика има важно значение както за наемателя, така и за наемодателя с оглед защита на правата им при прекратяване на договора, при разпореждане с имота и т. н.
Срокът на договора има значение най-вече с оглед прекратяването му. При безсрочен договор всяка от страните може да се откаже от него с едномесечно предизвестие (няма пречка да се договори изрично друг срок за предизвестие), а когато наемът е уговорен на ден – предупреждение от един ден.
Договорът за наем може да бъде сключен за срок до десет години от лицата, които имат право да се разпореждат с вещта, а лицата, които имат права само на обикновено управление на наеманите вещи, могат да ги отдават под наем за не повече от три години. Договорите за наем, сключени за повече от десет, респ. три години, са частично недействителни досежно клаузата за срока на договора. Недействителната клауза се замества по право от императивната разпоредба на закона и договорът се счита сключен за. срок от десет, респ. три години.
7 Ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. Възможно е в договора изрично да се договори, че ако определен брой дни преди или след изтичането на срока никоя от страните не предизвести писмено насрещната страна, че не желае продължаването на договора, същият се продължава за определен срок от време.
8 За разлика от договора за продажба, при който вещта се предава на купувача в състоянието, в което е била в момента на сключване на договора, при наема наемодателят е длъжен да предаде вещта в пригодно за ползването и състояние. Той трябва да отстрани всички повреди, да осигури и предаде всичките и принадлежности. В противен случай наемателят може да иска поправянето и от наемодателя, трето лице, или сам да я поправи, но за сметка на наемодателя. Ако наемателят приеме да ползва вещта в това състояние, той може да иска намаление на наемната цена. Другата възможност за наемателя е да развали договора. Във всичките тези случаи наемателят има право на обезщетение по общия ред за претърпени вреди.
9 Това задължение включва въздържане от страна на наемодателя от всякакви правни и фактически действия, които да попречат на наемателя да ползва вещта. Някои от тези действия са включени в текста на договора (т. 9).
10 Наемодателят е длъжен да отстранява всички повреди по вещта с изключение на тези, които са причинени от наемателя или лица, за които той отговаря, и тези от обикновената употреба на вещта. Обикновено това задължение на наемодателя се свързва с по-сериозните ремонти на вещта.
Наемателят може да се споразумее с наемодателя сам да отстрани повредите, като прихване разходите по това от наемната цена. Ако по време на ремонта наемателят бъде лишен от възможността да ползва вещта, той не е длъжен да плаща наемната цена за периода на ремонта. Ремонтът трябва да се извърши независимо от нежеланието на наемателя.
11 Разпоредбите на т. 9 представляват едно допълнително ограничение за наемодателя и ако се намирате в ролята на наемодател, не е наложително да претендирате за включването им. Тези текстове имат значение при договори за наем на недвижими имоти и особено тези, които е предвидено да бъдат вписани в Нотариата.
Възможно е в периода между сключването на договора и вписването му в Нотариата наемодателят да продаде, замени или ипотекира имота, като по този начин сериозно увреди интереса на наемателя. Тези текстове от договора създават едно облигационно право – все пак наемодателят може да се разпореди с имота и съответната разпоредителна сделка ще бъде действителна и ще произведе своя правен ефект. Смисълът на тази забрана е в свързването и с една сериозна по размер неустойка (чл. 12, ал. 1), под страх от която наемодателят да се въздържи от разпоредителни действия.
Друга възможност за запазване интереса на наемателя в тази насока е договорът да се сключи под отлагателно условие: до вписването.
12 И тази клауза е в защита правата на наемателя. В някои случаи дори се практикува наемодателят да се ограничава изобщо от възможността да обезпечава свои или чужди задължения с учредяване на ипотека върху отдавания под наем имот. Това, разбира се, е крайно и пресилено. Не виждаме сериозна заплаха за интереса на наемателя, ако падежът на обезпеченото вземане е след изтичане срока на договора. При условие че договорът е вписан, опасностите са още по-незначителни. Ипотекарният кредитор е приел обезпечението в този му вид и за него, както и за евентуалните купувачи на публична продан вписаният договор за наем остава в сила.
13 И тази забрана е в полза на наемателя и има смисъл само ако се свързва със задължението за неустойка. Наемодателят може да сключи договор за наем с трето лице и тогава конкуренцията на правата на наемателите ще се реши с оглед формата на сключените договори или датата на сключването им: при договори, които не са сключени в писмена форма, договорът ще е сключен с този наемател, който е във фактическата власт на вещта; при договори с достоверна дата, валиден е този с по-старата дата; при вписани договори – по-рано вписаният. При тези хипотези забраната за отдавано под наем на трето лице би имала смисъл, ако е скрепена със сериозна неустойка при неизпълнение.
14 Наемната цена се дължи независимо от това дали наемателят е ползвал вещта или не. Изключение от това правило се прави само в случай, че наемателят е бил лишен от ползването на вещта по вина на наемодателя.
15 Тази клауза е необходима с оглед ефективната защита от посегателства на трети лица, за запазване на вещта от вредоносни действия и претенции. Собственикът има винаги повече средства и по-сериозна мотивация за опазване на вещта.
16 Наемателят е длъжен да върне вещта след прекратяване на наемното правоотношение. Ако не изпълни това свое задължение, той изпада в забава. В този случай той дължи обезщетение за вредите, които наемодателят е претърпял от закъснението.
Другата последица от забавата е преминаването на риска от случайното погиване на вещта. Ако по време на срока на договора за наем рискът от случайното погиване на вещта е за наемодателя, то при забава на наемателя да върне вещта, той носи отговорност при случайното и погиване.
17 Извън разноските по обикновеното употребление на вещта и разноските по отстраняване на повреди, причинени от наемателя или лица от неговото домакинство, той няма задължения за разноски по наетата вещ. Ако наемодателят не изпълни задължението си да поправи другите повреди, наемателят може да стори това, като приспадне разноските по направения ремонт от наемната цена.
18 Пренаемането е една възможност за наемателя (пренаемодател) да отстъпи ползването на част или цялата вещ на друго лице (пренаемател) срещу заплащане на наемната цена. Ако в договора няма разпоредба относно пренаемането, наемателят може да пренаема вещта. Ако това е забранено, трябва да е изрично указано в договора. Третата възможност, която е и най-често срещаната, е пренаемането да е поставено под условие – съгласието на наемодателя. Не би било излишно, ако в договора е указано как трябва да бъде изявено съгласието на наемодателя – устно, писмено и т. н.
19 Когато наемателят е извършил някакви реконструкции или подобрения със съгласието на наемодателя, последният е длъжен да обезщети наемателя за направените от него разходи. Ако наемателят е извършил подобренията без съгласието на наемодателя, той е длъжен да вдигне тези подобрения или, ако това е невъзможно, наемателят може да търси обезщетение от наемодателя в размер на по-малката сума измежду направените разноски или увеличението на цената на вещта.
20 Неустойката е обезщетение за вреди. Предимството на неустойката е, че тя се дължи без да е необходимо доказване на вредите. Достатъчно е тя да е уговорена, да е налице неизпълнение или неточно изпълнение, за да се дължи неустойка.
В конкретната клауза, при определяне размера на неустойката трябва да се има предвид, че без нея ограниченията на т. 9 имат сравнително пожелателен характер и нейният размер би трябвало да се определи съобразно конкретната ситуация, предвид обезщетителния и обезпечителния и характер.
21 Вж. (20). В тази клауза удачно би било неустойката да се определи в зависимост от периода, за които е бил лишен наемателят от ползването на вещта.
Получаването на неустойка не лишава правото на наемателя да търси обезщетение за вреди над размера на неустойката по общия ред.
22 Тази клауза има приложение за договори за наем на недвижими имоти, и то за срок над 1 година. Вписването на договора за наем има за цел да му даде публичност и да го направи противопоставим на претенциите на трети лица. Вписването има значение най-вече за интересите на наемателя. Ако наемодателят продаде имота, договорът за наем остава в сила за приобретателя, ако е бил вписан.
Невписването на договора за наем не го прави недействителен.
Понастоящем за вписването на наемния договор в Нотариата следва да се представят оригиналът на договора и заверено копие от същия, както и да се плати съответната държавна такса, определена понастоящем в Тарифа 1 към Закона за държавните такси за таксите, събирани от съдилищата и от Министерството на правосъдието (ДВ, бр. 71 от 1992 г., т.т. 45, 44).
В конкретния, предложен от нас вариант е необходимо да се уговори един срок в чисто технически аспект, ако страните не могат веднага да впишат договора в Нотариата. Не препоръчваме този срок да бъде твърде дълъг. Може да се уговори, че договорът ще влезе в сила от момента на вписването му.
Традиционно разходите по вписването се разделят между страните, но няма пречки да бъде уговорено друго.
